¿Qué tal le irá al sector inmobiliario europeo en 2017? Dos vientos parecen hacer fluctuar las expectativas del sector. La incertidumbre geopolítica –el viento de cara- ha moderado el apetito de los inversores en Europa en el año que comienza. Sin embargo, la relación entre riesgo y rentabilidad –el viento de cola- sigue haciendo que sea un mercado muy atractivo. Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, a partir de una encuesta realizada a 781 directivos de los principales agentes del sector –compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras-.
El inestable entorno geopolítico, como consecuencia del Brexit y con elecciones previstas en Francia, Alemania y Holanda, y los riesgos derivados de la inmigración y de las desigualdades sociales son las grandes preocupaciones en el entorno de los negocios que van a afectar significativamente a la evolución económica. No obstante, los inversores creen que el impacto del Brexit se va a limitar al mercado inmobiliario británico y no va a afectar, significativamente, a las inversiones en el resto de la UE, que para el 76% seguirán igual que en 2016 e, incluso, crecerán -ver gráfico-. Como consecuencia, las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario en Europa para 2017 se moderan después de varios años de extraordinario dinamismo. El 35% de los encuestados en el informe espera que el retorno de sus activos sea menor en los próximos doce meses y un 53% reconoce que será muy difícil mejorar las rentabilidades alcanzadas el año pasado.
A este contexto se une, además, un mercado inmobiliario marcado por la escasez de activos prime o de calidad y por una sensación, cada vez mayor -según el 58% de los encuestados-, de que aquellos disponibles están sobrevalorados. En este entorno de preocupación por el riesgo, muchos inversores están claramente preparados para sacrificar algo de rentabilidad. Se intensifica la importancia de la gestión de los activos como elemento clave para gestionar la rentabilidad y el riesgo; un menor apetito hacia la promoción inmobiliaria y un mayor interés por aquellos activos que generan ingresos más estables. Hay preocupación pero no pesimismo.
El escenario sostenido de baja inflación y bajos tipos de interés en Europa sigue situando al mercado inmobiliario europeo en el objetivo de los inversores
Esto no significa que el sector inmobiliario europeo haya perdido su atractivo. El estudio concluye que el escenario sostenido de baja inflación y bajos tipos de interés en Europa le sigue situando en el objetivo de los inversores, por delante de la renta fija y de los mercados de inversiones alternativas. Buena prueba de ello es que, aunque en menor medida que el año pasado, sigue habiendo capital en abundancia: el 48% de los participantes en el estudio asegura que en 2017 la disponibilidad de capital aumentará y un 32%, que seguirá igual. Sobre todo, para aquellos activos de mayor calidad. Una tendencia que se refleja en la mayor demanda de inversión en REITs.
Los inversores que no están dispuestos a conformarse con las menores expectativas de rentabilidad han puesto su mirada, más allá de los sectores comerciales y de oficinas, en otros segmentos alternativos que ya vienen ganando peso en los últimos años. El hotelero, los sectores vinculados a lo residencial -alojamientos para estudiantes, residencias para mayores y el sanitario y de salud- y las oficinas de servicios compartidos son los preferidos en 2017. Tanto para la inversión, como para la promoción, y también para la financiación. Esta orientación hacia los sectores alternativos está más basada en criterios de fondo que en una estrategia de ciclo, explica el informe.
Las 30 ciudades más atractivas para los inversores
El mercado inmobiliario europeo es más un sector de ciudades que de países. ¿Cúales son las perspectivas de inversión y desarrollo en treinta grandes capitales europeas, incluyendo Madrid y Barcelona?
El entorno de prudencia en la evolución del mercado puede explicar por qué Alemania es considerada el mejor destino para la inversión inmobiliaria. Berlín repite, por segundo año consecutivo, como la ciudad más atractiva, por delante de Hamburgo, Frankfurt, Dublín y Múnich. Destaca la caída de Londres y Birmingham, que se desploman hasta las posiciones 27 y 22 del ranking, como consecuencia de la decisión del Reino Unido de abandonar la Unión Europea.
En cuanto a Madrid y Barcelona, se mantienen entre el grupo de las más atractivas –posiciones 9 y 16, respectivamente-, gracias a las buenas perspectivas de crecimiento de los alquileres y a la mejora de la situación económica en el país, aunque retroceden respecto a nuestro informe del pasado año cuando se situaron en el cuarto y en el décimo segundo lugar. (Hay que tener en cuenta que las entrevistas del informe se realizaron cuando todavía no se había formado Gobierno en España).
El sector inmobiliario en 2030
El documento también afronta una pregunta de peso: ¿hacia dónde va el sector inmobiliario? Sobre la mesa hay una serie de tendencias de gran calado, que se hacen evidentes cuando se pregunta a los líderes del sector sobre su visión hasta 2030. El sector inmobiliario europeo reconoce que se encuentra ante un proceso de transformación como consecuencia del desarrollo de las nuevas tecnologías y de los cambios sociales y demográficos. Precisamente, el 91% de los encuestados en el informe está convencido de que la tecnología va a cambiar la forma en la que usamos los activos inmobiliarios. Unos cambios que van a alterar, por completo, la visión de la industria sobre el ciclo inmobiliario, la promoción, la ocupación, el acceso a la propiedad, la gestión y la inversión.
Los entrevistados en el estudio apuntan algunas de las principales tendencias que van a volver a dibujar el sector de aquí a 2030 y que tienen que ver con la economía colaborativa, la robotización, las nuevas formas de trabajo flexible y el vehículo autónomo, o los nuevos hábitos de compra, y la urbanización, entre otras. Y que va a impactar al sector en su conjunto y a cada uno de sus segmentos.
Todas estas fuerzas disruptivas deben considerarse seriamente y ya están provocando un cambio sin precedentes en el sector en Europa. El paso de la tradicional visión de lo inmobiliario como un activo financiero, hacia una nueva concepción de lo inmobiliario como un producto e, incluso más allá, del espacio como un servicio.