El pasado 22 de enero, PwC y el Urban Land Institute presentaron su ya tradicional informe sobre Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa, que recoge las perspectivas de inversión para 2019 de los agentes del sector -compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras-, a partir de entrevistas con 885 directivos.
El principal mensaje para este año es de optimismo, aunque moderado. Después de un 2018 histórico, 2019 se presenta con buenas expectativas, pero con algunas amenazas en el horizonte, como la potencial subida de los tipos de interés y el incremento de la inestabilidad política internacional, ejemplificada, especialmente, en el aumento de las tensiones comerciales entre EEUU y China y en el Brexit.
A continuación, desgranamos algunas de las conclusiones más relevantes del informe partir de las frases de algunos de los entrevistados.
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“Sigue habiendo gran cantidad de liquidez en los mercados inmobiliarios globales y mucha de esta está entrando en Europa”/ “Estamos en la parte alta del ciclo pero esto no quiere decir que nos encontremos ante un precipicio”/ “Si algo se ha vuelto realmente complicado en el continente es hacerse con activos de calidad, tal y como están los precios”. El sector inmobiliario en Europa seguirá marcado en 2019 por la escasez de activos prime y por el fuerte aumento de los precios. El 68% de los directivos que han participado en el estudio se muestran “preocupados” o “muy preocupados” por la falta de activos de calidad y el 70% asegura que los que están disponibles se encuentran sobrevalorados. Sin embargo, los inversores siguen siendo optimistas sobre sus perspectivas de negocio -el 62% asegura que se mantiene inalterables respecto al año pasado- y de rentabilidad: el 48% cree que seguirá igual y el 37% que aumentará-. Además, la liquidez no será un problema: el 54% estima que la disponibilidad de capital para nuevas inversiones o para refinanciaciones se mantendrá y el 27% que aumentará. Y el empleo en el sector tampoco parece que se vaya a resentir -el 46% afirma sus plantillas seguirán igual y un 54% que, incluso, las aumentarán-.
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“El mayor cambio al que nos tenemos que adaptar es al fin de la política de estímulos monetarios y al contexto de tipos de interés negativos”. La posible subida de los tipos de interés, después de que el Banco Central Europeo haya acabado en 2018 con su política estímulos monetarios, se ha convertido en uno de los temas prioritarios en la agenda de los todos los actores del sector. De hecho, el 64% espera un incremento del precio del dinero, en el corto plazo. Sin embargo, existe una sensación generalizada de que, en todo caso, ese aumento será moderado y que se podrá absorber, sin problemas, por el incremento de las rentas.
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“Existen riesgos significativos si la escalada en la guerra comercial continúa. Y ya se pueden ver ejemplos aislados de sus efectos en algunos flujos comerciales” / “Los riesgos geopolíticos están en todos lados, nadie se salva”. Preocupa la inestabilidad política internacional fuera y, especialmente, dentro de Europa. El recrudecimiento de las tensiones comerciales entre EEUU y China y, sobre todo, la salida del Reino Unido de la Unión Europea, están muy presentes entre los inversores. El 69% reconoce estar “preocupado” o “muy preocupado” por el Brexit. Respecto a sus consecuencias, el 71% cree que impactará en la capacidad del Reino Unido para atraer talento; el 78% adelanta una caída de la inversión inmobiliaria en el país anglosajón y el 76% espera que siga creciendo el traslado de empresas a la Europa Continental.
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“La parte alta del ciclo todavía puede prolongarse por un tiempo, pero la cap rate no va a ser el factor que mueva el mercado. Vamos a tener que trabajar en la generación de ingresos”. La combinación de la incertidumbre política internacional y del nuevo escenario de tipos de interés han creado en el ambiente la sensación de estar en la parte parta del ciclo y está reforzando, a su vez, en todos los actores del sector -compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras-, la necesidad de asegurarse lo ingresos en el largo plazo. El 64% de los entrevistados tiene previsto mantener sus inversiones durante más de cinco años.
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“Cada vez invertimos más tiempo y dinero en el mercado residencial en todo el mundo… y esto incluye Europa. Sus fundamentales son buenos”. Los inversores están girando la mirada decididamente hacia nuevos segmentos, menos expuestos por el ciclo económico y más ligados a las nuevas tendencias demográficas y tecnológicas. Si en nuestro informe de 2015, solo un 28% de los entrevistados decían estar dispuestos a plantearse invertir en sectores alternativos. Ahora, más de la mitad de los encuestados dicen estar interesados en mercados de nicho como las viviendas compartidas, los centros de datos, el logístico, las residencias de la tercera edad o las de estudiantes.
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“No se trata solo de Londres, París, Frankfurt o Amsterdam. Hay todo un segundo escalón de ciudades muy atractivas en muchos aspectos”. Tendencias en el Mercado Inmobiliario en Europa 2019 informe incluye un ranking con las perspectivas de inversión en treinta grandes capitales europeas. Este año, la atención se está desplazando hacia ciudades más pequeñas y dinámicas. Las diez metrópolis europeas con mejores perspectivas de crecimiento son una mezcla de ciudades pequeñas, recién llegadas al mercado, con otras más grandes y consolidadas. Un buen ejemplo es Lisboa#1, que ha subido diez puestos para liderar el ranking. En el caso de Alemania, a pesar de tener cuatro ciudades entre las diez primeras -Berlín#2, Frankfurt5#, Hamburgo#7, Munich#10- y posicionarse de nuevo como el país referente en el mercado inmobiliario europeo, hay quienes opinan que se trata de un mercado saturado en el que es prácticamente imposible encontrar nuevas oportunidades que resulten atractivas para los inversores.
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“Estamos en un mercado donde todos buscamos el crecimiento de las rentas y Madrid está, sin duda, en el número uno de la lista”/“Barcelona ha sido una sorpresa. El mercado de oficinas parece no haber sufrido los efectos negativos de los problemas políticos”. Madrid#4 escala hasta la cuarta posición, gracias a sus buenas expectativas económicas y al potencial de crecimiento de las rentas. Barcelona#27, por su parte, aunque desciende sensiblemente en el ranking como consecuencia de la inestabilidad política de los últimos tiempos, sigue estando bien valorada y los inversores consideran que mantiene sus fundamentales intactos.
En resumen, del estudio se desprende que el sector inmobiliario europeo ha vivido un periodo de crecimiento del valor de lo inmobiliario muy financiero, ligado al incremento de los precios de compra que puede tener un recorrido limitado. Por eso, ahora los inversores valoran y buscan equipos gestores que les permita incrementar ocupaciones y rentas de sus activos inmobiliarios y que, ante la falta de producto, sean capaces de realizar estrategias de inversión alternativas complejas, como la promoción o el reposicionamiento.