A principios de 2020, los inversores que participan en nuestro informe sobre el sector inmobiliario europeo, que elaboramos anualmente junto al Urban Land Institute, preveían un mercado inmobiliario activo para este año. Así lo señalaba el 63% de los inversores, que aseguraba que la confianza en el negocio seguía igual que el año pasado. Cuando se desató la pandemia y se paralizó gran parte de la economía, todo se fue al traste.
En el contexto de una crisis de escala global, el inmobiliario es un sector que está viéndose particularmente afectado por las circunstancias: toda actividad que se haya visto afectada por la pandemia y que utilice un espacio físico, está arrastrando al real estate. A estas alturas, los daños sufridos por el sector son considerables, y es cada vez más evidente que la demanda y el uso de los activos podrían estar cambiando para siempre.
La situación actual se está comparando mucho con la crisis financiera internacional de 2008 o, incluso, con la recesión de 1974, pero hay diferencias clave. El colapso de la actividad económica, combinado con las medidas aprobadas por los Estados para proteger a los inquilinos, ha causado una caída abrupta y sin precedentes en la rentas de los alquileres, desencadenando desafíos inmediatos para las empresas del sector. Con la incertidumbre sobre cuántas empresas sobrevivirán a la crisis y qué necesidades de espacio y suelo tendrán cuando la recuperación vaya consolidándose, es probable que las consecuencias a largo plazo de esta pandemia sean más severas que cualquier disrupción que hayamos visto antes. Con el objetivo de analizar más a fondo los retos que se abren para este sector, el equipo de Strategy&, la consultora de estrategia de PwC, en el Reino Unido, ha elaborado un estudio. Lo desgranamos a continuación.
¿Qué estamos aprendiendo?
El impacto en el sector será profundo, y la recuperación no será nada fácil. No poder cobrar los alquileres ya ha tenido consecuencias en el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, que luchan por cubrir sus gastos operativos y por cumplir con sus compromisos con bancos e inversores. En Reino Unido, las distintas conversaciones con clientes nos llevan a pensar que, en marzo, sólo se han podido cobrar el 60% de las rentas comerciales.
En estos meses, las moratorias, los planes de apoyo impulsados por el gobierno, la disponibilidad de reservas de capital y la entrada de nuevos inversores salvarán a algunos inquilinos. Pero la escala de la contracción que estamos observando indica que es poco probable que el perfil de estos vuelva a ser como antes del coronavirus, especialmente en sectores como el comercio, la hostelería y el ocio. Con el avance de la desescalada, los tenedores de activos tienen que pensar qué papel pueden jugar en la ‘vuelta al trabajo’ de sus arrendadores, por ejemplo, reconfigurando temporalmente el uso del suelo.
Otros players del ecosistema del Inmobiliario también son muy vulnerables a la crisis. Los promotores han tenido que lidiar con pausas significativas en las obras y retrasos en la recuperación de sus inversiones, lo que está dificultando el flujo de efectivo. También las agencias inmobiliarias han visto paralizada su actividad debido al confinamiento y al distanciamiento social. Además, con los edificios vacíos, una extensa red de proveedores de servicios subcontratados (limpieza, mantenimiento, seguridad, etc.) también sufre.
Vienen años de incertidumbre. La pandemia ha puesto sobre la mesa preguntas que tardaremos años, incluso décadas, en responder. Las compañías del sector tendrán que adaptarse a este período de incertidumbre como puedan. Ahora mismo, un sinfín de cosas que se daban por sentadas, están poniéndose en cuestión. ¿Cuánto espacio necesitarán los retailers si se mantienen los niveles actuales de compras online? Con el teletrabajo ganando enteros, ¿necesitaremos ir a la oficina a trabajar todos los días? Y con la inestabilidad de muchas cadenas de suministro al descubierto, ¿cómo responderán las empresas de logística?
Tendencias que ya estaban en boga, como la reutilización de bienes inmuebles de un solo uso y la mejora de los partnerships entre inmobiliarias y arrendatarios, pueden acelerarse ahora para garantizar, al menos, en parte, que los activos inmobiliarios de uso comercial que ya están construidos sigan teniendo un cometido.
Más a largo plazo, la pandemia podría acelerar el éxodo a las ciudades regionales y la “urbanización a la inversa”. Esto generará incertidumbres sobre la disponibilidad actual de activos e infraestructuras adecuadas para satisfacer una demanda creciente y diversificada en estas áreas. En el peor de los casos, las inmobiliarias se quedarían con activos caros y significativamente devaluados y para los que ya no habría demanda en sus balances, mientras que crecería el apetito por bienes raíces que actualmente no están construidos en las capitales de provincias, con las carteras necesarias para desarrollarlos muy mermadas.
A día de hoy, es imposible determinar qué sucederá con el mercado inversor. No sabemos dónde se asentarán las valoraciones a largo plazo en el mundo post-covid; sin embargo, es posible que los inversores quieran reequilibrar su exposición actual a los activos inmobiliarios , teniendo en cuenta la volatilidad que acabamos de describir.
¿Cómo responder?
- Salva lo que puedas salvar, paso a paso. En medio de una disrupción económica tan amplia, se ha intensificado la presión sobre las empresas inmobiliarias para que éstas gestionen de forma proactiva su cartera de inquilinos (PDF). La evaluación de la situación financiera de cada arrendador será fundamental. Volver a poner el foco sobre la eficiencia operacional y los costes será otro asunto clave. Respecto a la financiación, estas compañías no deberían desdeñar ninguna opción para apuntalar efectivo a corto plazo.
- Aceptar y adaptarse a largo plazo. Es probable que esta crisis altere permanentemente el uso de los activos comerciales. Aquellos inversores y directivos que todavía no lo hayan hecho, tienen que hacer lo posible para prepararse para las nuevas tendencias que hemos descrito más arriba: una posible ‘desurbanización’ de las grandes ciudades, la ‘despoblación’ de las oficinas, la creciente popularidad de las compras online y del comercio local, y la disminución de los viajes de negocios. La salud y el bienestar también se perfilan como posibles drivers de valor en todas las formas de Real Estate.
- ¿Qué hay detrás de la crisis actual? El coronavirus tiene el potencial de traer cambios de peso en el inmobiliario. Pero las compañías del sector no deberían olvidar factores que ya estaban alterando el mercado mucho antes de la pandemia. La crisis climática continuará haciendo que los inversores y otros grupos de interés presionen a las empresas inmobiliarias para que estas se comprometan con objetivos de sostenibilidad. Las empresas no deben perder de vista las cuestiones ambientales, sociales y de gobernanza (ESG), ni siquiera cuando se encuentren peleando por su supervivencia financiera. El sector estará cada vez más condicionado por los parámetros de la inversión responsable desde el punto de vista social y ambiental, y las empresas deben considerar que las políticas de ESG son inversiones a largo plazo. Los cambios sociales que están produciéndose como respuesta al COVID-19 pueden ayudar a acelerar el progreso hacia un futuro más verde.
Como vemos, los retos que han aparecido en el horizonte del inmobiliario, simplemente, por su exposición a casi todas las industrias vulnerables a la pandemia, no son ni pocos ni superficiales. Pero los responsables de la toma de decisiones deben seguir teniendo mentalidad estratégica. Las medidas de ahorro deben ser una prioridad constante para mantener la liquidez, y los ejecutivos deben considerar todas las opciones para apuntalar el capital.
A más largo plazo, el sector debe estar en sintonía con tendencias demográficas más profundas, muchas de las cuales pueden tardar en manifestarse. Los players más exitosos serán aquellos que con estas grandes dosis de incertidumbre, no pierdan el norte a pesar de la presión, y sean capaces de tomar decisiones dolorosas a corto plazo por el bien del largo.