Las tendencias son ideas que llegan y se asientan de forma casi imperceptible. Los cambios suceden muy poco a poco y es fácil no verlos venir. Esto es especialmente cierto en el mundo inmobiliario, muy sensible al amplísimo abanico de influencias que configuran su desarrollo. Por eso, edición tras edición, desde hace más de 40 años, el informe ‘Emerging Trends in Real Estate‘, elaborado por PwC junto al Urban Land Institute, es un documento de referencia para saber hacia dónde irá el sector, a partir de las respuestas de más de 2.200 expertos entre los que se incluyen inversores, promotores, consultores o brokers.
Muchas de estas tendencias dan sus primeros coletazos en Estados Unidos, cuna, casi siempre, de lo nuevo. Byron Carlock, líder de Real Estate de PwC en Estados Unidos, analizó las que se incluyen en la edición norteamericana de este informe en su intervención en el Work In Place 2019. El encuentro, conocido como el Davos del mercado de oficinas, congregó en Madrid, hace solo unas semanas, a expertos de todo el mundo. Veamos cinco de estas tendencias.
Tendencias para entender el sector inmobiliario
1.- Comunidades: ‘locos’ por juntarse
Hace aproximadamente un siglo, el sociólogo Max Weber adoptó dos términos para distinguir dos categorías amplias de organización social. En alemán, estas eran la Gesellschaft y la Gemeinschaft . En el mundo de los negocios, el primer término es sinónimo de lo que hoy entendemos por empresa u organización corporativa. Para Weber, este concepto engloba las relaciones de tipo racional, en las que las dos partes llegan a un acuerdo. El gran exponente de este tipo de relación son los contratos comerciales. En cambio, la Gemeinschaft hace alusión a las relaciones personales que se crean en las comunidades.
Influidos por las redes sociales, los millennials piensan que las actividades generan cambios cuando se concentran en espacios concretos
Los valores (y el atractivo) de la comunidad han sido parte del vocabulario del inmobiliario durante mucho tiempo, sobre todo en la parte de desarrollo. Pero, honestamente, estas comunidades se han enmarcado en un modelo más parecido al de la Gesellschaft, en el que existen obligaciones, objetivos de negocio y métricas que tratan al individuo como consumidor o como parte de un contrato, más que como persona.
Pero es posible que estemos a punto de ver un giro de proporciones generacionales a una idea de comunidad más parecida a la Gemeinschaft -relación empresarial-. Esto va a impactar muy directamente en las demandas del inmobiliario. Superar el aislamiento se está convirtiendo en un imperativo, como puede verse en tendencias como el co-living o el co-working. En el diseño de oficinas, incluso en el caso de las grandes compañías, decayó, hace ya tiempo, la tendencia por preservar zonas privadas. Después, ha perdido fuelle la moda de las áreas comunes. Ahora lo que se lleva es crear espacios que favorezcan la serendipia, -reuniones y encuentros improvisados que llevan a la creatividad, a la innovación y a la colaboración-. Los espacios de oficinas creados específicamente para albergar la gig economy o economía de plataformas están diseñados para que el networking suceda, y así poder convertirlo en un beneficio esencial para sus usuarios.
El co-living es una alternativa atractiva para aquellas personas que se encuentran en la veintena o la treintena y que quieren ahorrar gastos, sí, pero también para compartir intereses, valores y preocupaciones. Aunque todo puede cambiar, parece que estamos ante una tendencia que va más allá de los Millennials o de la Generación Z.
Otro ejemplo de los hábitos de estas nuevas comunidades es el fenómeno de los mercados urbanos. Ya hay más de 8.700 en Estados Unidos, por los 2.000 que había hace 25 años. Son, básicamente, pop-ups gastronómicos en los que, por fin, granjas y ciudades pueden encontrarse, para regocijo de los locales. Es el tipo de consumo colaborativo que atrae a los millennials y alrededor del cual se crean plataformas integradas de productos, servicios y experiencias. Se ha definido a todos estos consumidores esforzados como communaholics, o adictos a las comunidades. Influidos por las redes sociales, piensan que las actividades conjuntas generan cambios cuando se concentran en espacios específicos. No es difícil ver que los viejos esfuerzos del sector inmobiliario por crear lugares encajan perfectamente con esta tendencia.
2.- Hipsturbia: el centro, en las afueras
“¿Hipstur-qué?” Es muy sencillo. A medida que la generación millennial crece y empieza a formar sus propias familias, decide abandonar el centro de las grandes ciudades para establecerse en las afueras, donde los precios de compra y alquiler son más bajos. Vale, hasta aquí nada nuevo.
Pero, ¿y si dijéramos que estos jóvenes no están dispuestos a renunciar a las facilidades de transporte, oferta cultural, tiendas y, en definitiva, a la vida urbanita y hipster del centro? Algo así parece estar ocurriendo en Estados Unidos, donde, siguiendo la estela de Brooklyn, el primer hipsturb por excelencia, no paran de surgir núcleos similares en las afueras de Filadelfia, Atlanta o Charleston, por nombrar solo algunos. Todos ellos tienen una buena red de comunicaciones, zonas peatonalizadas, y una amplia oferta de retail, restaurantes y ocio.
3.- Tenemos que hablar de los baby boomers
Pero, ¿no habíamos dicho y escrito todo lo escribible sobre los baby-boomers? ¿No estábamos a estas alturas centrados ya en la Generación Z? Pues resulta que no. El aumento de la esperanza de vida y los avances médicos están cambiando la forma en la que vivirán los baby-boomers cuando en sus setenta o, incluso, en sus ochenta. Y esto, como es obvio, tiene muchas implicaciones en el inmobiliario.
Los miembros más mayores de esta generación rondan, ahora mismo, los setenta. Mientras, los últimos boomers no llegarán, aproximadamente, a los ochenta hasta 2044. En Estados Unidos se prevé que el número de americanos, de entre 65 y 80 años de edad, pase de 43,5 a 53,5 millones en los próximos diez años. Teniendo en cuenta las dinámicas del mercado laboral, marcadas por el descenso de la natalidad y la caída de población joven en edad de trabajar, y circunstancias como el descenso del ahorro para afrontar la jubilación y la mejora de los estándares de vida, es muy probable que los boomers trabajen más años, ya sea por necesidad o por gusto.
Llega el momento de pensar en las implicaciones sociales y económicas que tiene el hecho de que, una generación tan numerosa, viva más tiempo y en mejores condiciones
¿Qué significa todo esto para el inmobiliario? Es muy difícil de predecir. Pero los efectos de todos estos cambios irán mucho más allá de lo residencial. Está llegando el momento de pensar en las implicaciones sociales y económicas que tiene el hecho de que, una generación tan numerosa, viva más tiempo y en mejores condiciones. Es necesario hacer frente a un futuro que está a la vuelta de la esquina, pero para el que quizá no estamos del todo preparados.
4.- Sostenibilidad: clave para inversores
Aquellos habituados con el mundo de las inversiones sabrán que el nivel de concienciación respecto de los temas ESG –en inglés, las siglas de Environmental, Social, Governance– es cada vez más alto y tiene un fuerte componente generacional. Los millennials son, a día de hoy, grandes impulsores de estas cuestiones. Según un estudio reciente, el 55% de ellos tiene en cuenta las políticas ESG en sus decisiones de compra, un porcentaje mucho mayor que el de la Generación X -25%- y el de los baby- boomers. Esto nos hace pensar que el poder del ESG para influir en la financiación aumentará con el tiempo.
A medida que se presta mayor atención a estos temas, tanto en el sector inmobiliario como en otros, la evaluación de la sostenibilidad se está convirtiendo en un estándar de mercado para los inversores. Además, también es una de las prioridades de los arquitectos y diseñadores más importantes. Y no hay que perder de vista que el cambio climático; el movimiento #MeToo; la atención de la opinión pública a las cuestiones éticas, la preocupación por la salud y el bienestar, y muchas otras cuestiones, caen también bajo el paraguas de la ESG. Dada la enorme huella ambiental y social del inmobiliario, es de recibo pensar que la atención a esta tendencia -en el sector y por parte de los inversores- no hará sino crecer en la próxima década.
5.- Lo que sí sabemos del impacto tecnológico
El ‘Emerging Trends in Real Estate‘ refleja los dos perfiles que hay en el inmobiliario en relación con la tecnología: aquellos que creen que se ha subestimado el impacto del cambio tecnológico y quienes, por el contrario, piensan que se ha exagerado. Los evangelistas tecnológicos más acérrimos sostienen, por ejemplo, que la irrupción tecnológica significará el fin del retail dentro del real estate: el ecommerce acabará con las inmobiliarias y el blockchain y la inteligencia artificial dejarán obsoletos segmentos enteros del área de servicios. Los otros profesionales, en cambio, defienden la importancia de ese toque humano que no puede ser automatizado. Estos mismos directivos previenen –no sin razón- sobre la moda de sentenciar el fin de uno u otro tipo de propiedad. ¿Quién iba a prever, a principios de los dos mil, que los edificios industriales en los núcleos urbanos se convertirían en un elemento tan cotizado en la última milla?
Pero hay cosas que sí que están claras. La tecnología está impactando en todo tipo de propiedades y sobre todo, en los activos del mundo del retail y el industrial. Los administradores de estos activos están aprovechando la digitalización, la nube y el análisis de datos, para mejorar su productividad y su eficiencia operativa. Consumidores e inversores también tienen expectativas cada vez más altas sobre su savoir faire tecnológico y su nivel de sofisticación digital. Y, todo esto, empezará a crecer de forma exponencial a medida que la tecnología 5G se extienda.