Recientemente tuve el placer de asistir a la II Gran Jornada Inmobiliaria organizada por el Economista y noté un ambiente de optimismo tanto entre asistentes como ponentes, algo que se percibe en pocos sectores de la economía española en unos meses marcados por noticias bélicas. La guerra en Ucrania ha actuado como acelerador de unas tendencias que ya venimos viendo desde el año pasado, de problemas en las cadenas de suministro, de inflación, y de sobre-endeudamiento público y privado. ¿Cuál es el motivo del optimismo entonces, y está bien fundamentado?
El punto de partida de este optimismo es sin duda la liquidez, una derivada de las tendencias demográficas, que por su abundancia tiene la capacidad de sostener los precios de cualquier clase de activo que se quiera, pero siempre con el ojo puesto en maximizar el riesgo / retorno. La liquidez sigue en niveles históricos a nivel global, y lo que es clave para nuestro sector es gozar de las características necesarias para atraer este capital al sector inmobiliario español.
Por un lado, el sector inmobiliario siempre se ha considerado un refugio en épocas de incertidumbre, por sus características más estables de rentabilidad moderada y subyacente tangible y con escasez. Por ejemplo, una de las palancas clave de la recuperación del PIB perdido por los años de COVID son los fondos europeos, y seguimos sin tener visibilidad de su desempeño, pero el impacto de esta incertidumbre sobre nuestro sector es limitado.
Por otro, en un entorno de subidas de tipos, el dinero busca rentabilidad, y es allí donde tenemos nuestra principal ventaja, con precios algo más moderados que en otros países europeos. Se notó también en la Jornada Inmobiliaria que seguimos con ‘headroom’ en los precios y estamos todavía por debajo de máximos históricos en muchos activos. La evidencia es que, aunque en PwC nuestra principal clientela siempre ha sido internacional, en los últimos meses estamos viendo un interés renovado por España por parte de los fondos inmobiliarios extranjeros.
Como contraste a las palancas de apoyo al mercado, hay que abordar el elefante en la habitación, la inflación, actualmente en niveles inéditos para esta generación. No cabe duda de que con una inflación casi de dos dígitos, se está haciendo daño al tejido empresarial, y como consecuencia, al mercado inmobiliario, y la clave está claramente en la capacidad o no de los bancos centrales en combatirla. Cuanto más se prolonguen estos altos niveles, más precariedad veremos en los precios de real estate. El único aspecto positivo es que como siempre en el mundo inmobiliario, la proyección del sector va por barrios. Hay que entender, sobre todo, cuál es la naturaleza de los costes que tiene cada segmento, y su capacidad de traspasar la inflación subyacente al cliente – dónde hay más peso en energía, acero, u otras materias primas con escasez, más limitado será el interés de los inversores y más presión sobre los precios. Esto podría ser el gran diferenciador entre las distintas tipologías de activo en los próximos años.
El buen comportamiento del sistema bancario es uno de los puntos que se resaltó en la presentación del informe de Tendencias Emergentes en el Sector Inmobiliario de PwC y ULI en el primer trimestre del año, y en un momento de incertidumbre macroeconómica, como el de ahora, es clave ver cómo reaccionan los bancos. Ya hay indicios de cierto endurecimiento de las condiciones de financiación, pero como siempre, será un equilibrio entre aprovechar el momento y generar rentabilidad por los tipos más altos, por un lado, y no arriesgarse en proyectos con fin incierto, por otro. Para que siga fluyendo el crédito, es fundamental encontrar una solución a los prestamos ICO y al vencimiento inminente del periodo de amnistía en la declaración de concursos de acreedores.
En PwC tenemos un equipo integrado en el sector inmobiliario, combinando estrategia, M&A, due diligence, asesoramiento técnico, fiscal y legal, valoraciones, y reestructuraciones; lo cual nos permite tener una visión 360º del mercado, y lo que hemos percibido en estas últimas semanas es cierto cambio de tendencia desde servicios más asociados al crecimiento del mercado inmobiliario, como por ejemplo M&A, hacia más actividad en el área de reestructuraciones. De nuestros canales de origen tradicionales – los clientes middle market, de estrategia y de reestructuraciones – estamos recibiendo más producto puesto en venta para reforzar el balance, que para rotación tradicional de activos.
La evidencia anecdótica es que, en un entorno global de gran incertidumbre, el inmobiliario no es ajeno, y que hay que profundizar mucho más en el business plan de cada activo para minimizar los riesgos de contagio del contexto macro. Parece que por primera vez en muchos meses la escasez de producto en el mercado español se ha reducido, pero queda por ver si el precio de este producto es capaz de mantenerse, y esto depende en gran parte de la financiación. En un contexto tan incierto, esperamos que el apoyo bancario se mantenga para justificar el optimismo del mercado.
